Baunevangen

Råderet

Lov om leje af almene boliger giver en række muligheder for, at den enkelte beboer kan indrette sin bolig efter egne ønsker og behov.
Med indførelse af loven om råderet i lejeboliger er der to økonomiske forhold, som bliver vigtig for os beboere.

  • Lejeren har ret til at udføre forbedringer i boligen eller udenfor boligen, og ved fraflytning at få økonomisk godtgørelse for (restværdi af) de afholdte dokumenterede udgifter.
  • Lejeren har mulighed for at foretage boligændringer (som ikke er forbedringer) inde i boligen eller udenfor boligen, som dog kan pålægges indbetaling af depositum i det tilfælde, at der med den udførte ændring foreligger en pligt til retablering ved fraflytning.

De forbedringer af boliger, der udføres under råderetten, skal være rimelige og hensigtsmæssige.
Hvilke fornyelser i boligen, der kategoriseres som hhv. forbedringer eller boligændringer og derved giver ret til refusion eller krav om retablering, og på hvilke vilkår projektet skal gennemføres, fremgår af afdelingens Råderetsreglementet vedtaget på afdelingsmødet.

I følge lovgivningen omkring råderetten er der tre typer af muligheder for at ændre og/eller forbedre boligen:

  1. Råderet inde i boligen
    Det er nu tilladt at udføre alle råderetsarbejder, der er forbedringer.
    Herudover er det muligt for den enkelte boligorganisation at tillade, at der inde i boligen kan udføres andre arbejder, der ikke er forbedringer (boligændringer).
  2. Råderet udenfor boligen
    Her er det muligt at tillade, at der kan udføres arbejder udenfor boligen. Det er afdelingsmødet, der bestemmer, hvilke arbejder der kan tillades. Der kan være tale om forbedringsarbejder, men også arbejder der ikke er forbedringer (boligændringer).
  3. Installationsretten
    Installationsretten giver ret til at udføre sædvanlige installationer i boligen (se faneblad Installationsretten).

Følgende generelle regler er gældende ved anvendelse af råderetten:

  • Der skal altid fremsendes en ansøgning/anmeldelse til boligorganisationen – i praksis til Hvidovre Boligselskabs driftschef.
  • Råderetsarbejder må ikke sættes i gang, før der foreligger en skriftlig tilladelse fra boligselskabet (driftschefen).
  • En lejer, der har gennemført forbedringer omfattet af Råderet inde i boligen og Råderet udenfor boligen, har ret til godtgørelse efter reglerne i loven. Der kan ikke gives godtgørelse for arbejder, der ikke er forbedringer, og heller ikke for arbejder under Installationsretten.
  • For arbejder, der ikke er forbedringer (boligændringer), og hvor der kræves retablering ved fraflytning, skal der altid betales et rimeligt depositum til sikkerhed for udgifterne til retablering.

Råderetsreglement for Baunevangen

Baunevangens råderetreglement er senest afstemt på budgetmødet den 12. marts 2018

Generelt om råderet og godtgørelse for individuelle forbedringer i Baunevangen

De arbejder, der udføres efter råderetten, skal være rimelige og hensigtsmæssige. Arbejderne må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig.

Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes lejerens leje tilsvarende.

Arbejdet skal laves håndværksmæssigt forsvarligt.

Visse ting skal altid udføres af autoriserede håndværkere. Det gælder især for el-arbejde og vand-, varme- og sanitetsarbejde (VVS).

Vær opmærksom på, at gør-det-selv-arbejde ikke regnes med, når driftschefen opgør værdien af et råderetsarbejde.

Nogle typer af arbejde skal godkendes efter arbejdets udførelse. Ligesom kommunal godkendelse og evt. byggetilladelse kan kræves til visse projekter.

Beboeren skal altid sende en anmeldelse eller en ansøgning til driftschefen, når han/hun vil anvende råderetten.

Anmeldelse bruges ved “forbedringer inde i boligen”, ved ændringer af skillevægge og ved “råderet udenfor boligen”. Grunden til at man kun skal anmelde i de disse tilfælde er, at det er beboerens ret at bruge råderetten.

Inden man iværksætter arbejder til udførelse af forbedringer inde i boligen eller arbejder som vedrøre den del af det lejede, som ligger uden for selve boligen, skal du anmelde de pågældende arbejder til
driftschefen, som påser, at du har ret til at udføre arbejderne. Forudsætter arbejderne kommunalbestyrelsens godkendelse efter § 28 i lov om almene boliger m.v. eller byggesagsbehandling
efter byggeloven, skal driftschefen meddele dig, at iværksættelse må afvente kommunalbestyrelsens afgørelse. Nødvendig byggesagsbehandling forestås af driftschefen og betales af lejeren.

Anmeldelsen skal indeholde de oplysninger, der er nødvendige for at driftschefen kan vurdere omfanget og kvaliteten af forbedringer af boligen. Det betyder, at driftschefen kan bede om tegninger eller en særlig beskrivelse af de ønskede forbedringer alt efter omfang og karakter af det anmeldte.

Råderetsarbejder må ikke sættes i gang, før du har hørt fra boligorganisationen/driftschefen.

Er et skriftligt begrundet afslag på en anmeldelse, ikke blevet meddelt inden 8 uger efter driftschefens modtagelse af anmeldelsen, kan du påbegynde arbejdet. Ved beregningen af fristen ses bort fra juli måned.

Ansøgning anvendes ved begrebet “boligændringer inde i boligen”.
Vedrørende udførsel af boligændringer inde i boligen skal du og driftschefen indgå skriftlig aftale for den enkelte bolig. Der er altså tale om en mulighed for at foretage boligændringer i boligen - ikke en ret.

Det skal fremgå af aftalen, hvilke arbejder du kan udføre. Eventuelle vilkår, herunder om frister og reetablering ved fraflytning, skal ligeledes fremgå af aftalen.

Nogle ændringer af boligen kan kræve byggetilladelse fra kommunen. Sådanne tilladelser skal indhentes via driftschefen, der på dine vegne ansøger kommunen. Det er dog stadig lejeren, der er ansvarlig for at tilvejebringe de oplysninger, som kommunen forlanger.

Når du som lejer, har gennemført forbedringer i boligen, har du også ret til økonomisk godtgørelse ved fraflytning. Det samme gælder endvidere hvis der er gennemført forbedringsarbejder udenfor selve boligen.
Det er dog en forudsætning, at reglerne vedrørende anmeldelse af arbejdet er overholdt.

Der kan ikke ydes godtgørelse for særligt energiforbrugende installationer.

Godtgørelsen udbetales af boligorganisationen ved eventuel fraflytning. Organisationen kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for organisationen.

Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Driftschefen skal besigtige forbedringerne m.v.
Boligorganisationen kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelsen med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Boligorganisationen kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelsen, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.

Såfremt afdelingen har ydet et tilskud til forbedringsarbejder vil der blive foretaget modregning i godtgørelsesgrundlaget.

Den beregnede godtgørelse reduceres med eventuel støtte efter anden lovgivning. Godtgørelsen kan højst udgøre 100.000 kr. Som afholdte udgifter kan alene medregnes udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om almindelig omsætningsafgift. (Det nævnte beløb er opgjort i 2005-niveau. og reguleres én gang årligt med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det kalenderår, reguleringen vedrører.)

Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme bolig, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til den fastlagte nedskrivningen, kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen nævnt ovenfor.

Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives over mindst 10 og højst 20 år afhængig af arbejdernes forventede holdbarhed, med mindre der aftales en hurtigere nedskrivning mellem lejeren og boligorganisationen under hensyn til arbejdernes karakter. Side 5 af 14.

Ved ophør eller ændring af en ordning på efterfølgende afdelingsmøder, kan der ikke ske indskrænkninger i lejerens ret til godtgørelse for forbedringsarbejder, der er udført efter den hidtil gældende ordning.

Den nye lejer, der flytter ind i en bolig, hvor den tidligere lejer har gennemført forbedringer m.v., skal betale afdelingens udgifter til godtgørelse. Ved indgåelse af lejeaftalen kan den nye lejer vælge mellem kontant betaling af udgiften eller en lejeforhøjelse, som modsvarer udgiften, og som ophører, når nedskrivningsperioden udløber.

Vælger den nye lejer en lejeforhøjelse, skal boligorganisationen sikre, at afdelingens udgift til godtgørelsen finansieres på den billigste måde. Ved finansiering med boligorganisationens eller afdelingens midler beregnes rente svarende til normal bankrente for tilsvarende lån. Forrentningen af udgiften skal indgå i lejeforhøjelsen.

En lejer, der har betalt afdelingens udgift til godtgørelse med kontant betaling og fraflytter boligen, før der er sket nedskrivning af godtgørelsen, har ret til økonomisk godtgørelse svarende til det nedskrevne godtgørelsesbeløb modregnet eventuelle forpligtelser over for boligorganisationen. Den nye lejer, der flytter ind i boligen, betaler afdelingens udgifter hertil efter reglerne.

Uenighed om lejerens rettigheder og forpligtelser afgøres af beboerklagenævnet, jf. § 41 i lov om leje af almene boliger.

Boligafdelingen kan kræve retablering af boligen ved fraflytning i de tilfælde, hvor beboeren har udført boligændringer. I afdelingens råderetskatalog skal det stå klart, om et bestemt stykke arbejde medfører en pligt til retablering ved fraflytning - eller om det ikke gør.

Hvis boligafdelingen kræver retablering ved fraflytning, skal beboeren betale et depositum til afdelingen. Målet er at sikre, at der rent faktisk er penge til at udføre arbejdet. Konsekvensen kan i modsat fald være, at de øvrige beboere i afdelingen må betale for retableringen over huslejen.

Råderet inde i boligen

Reglerne er beskrevet i Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. af 23. juni 2005 - Nr. 627 i § 82 til og med § 95.

Ifølge bekendtgørelsen er alle forbedringsarbejder inde i boligen tilladt, dog skal boligen stadig bevare sit præg af at være en almen bolig og arbejdet skal være lovligt, bygningsmæssigt og håndværksmæssigt forsvarligt udført.
Forbedringer er arbejder, der øger det lejedes værdi.

Forbedringsarbejder giver ret til godtgørelse, medmindre der er tale om særlig energiforbrugende forbedringer.

Der findes dermed ikke en udtømmende liste over, hvilke forbedringsarbejder en beboer kan udføre i sin bolig. Nedenfor kan du finde eksempler på forbedringsarbejder som inspiration.

Energibesparende arbejder:
Montering af forsatsvinduer
Installation af termostatventiler
Installation af elektronisk varmestyringsanlæg
Indvendig efterisolering
Flytte radiatorer (placeres under vinduer)
Opsætning af ekstra radiatorer
Etablering af gulvvarme (Bygningsreglementet)

Bemærkninger:
Ved installation og montering af termostatventiler og radiatorer skal autoriserede håndværkere benyttes. Kontakt altid jendomskontoret/driftschefen herom.

Andre ressourcebesparende arbejder:
Opsætning af vandbesparende køkkenbatteri
Opsætning af vandbesparende håndvaskbatteri
Opsætning af vandbesparende brusebatteri
Opsætning af vandbesparende toilet

Bemærkninger:
Vær opmærksom på, at det ikke er alle fabrikater af termostatblandingsbatterier, der kan klare tryktabet i ejendommens rørinstallation. Hovedparten af fabrikater har dog termostatblandingsbatterier, som kan udligne tryktabet i ejendommens rørinstallation. Tal med din VVS-installatør herom.

Samlet forbedring af køkken og/eller bad inklusiv eventuel flytning, fjernelse og opsætning af skillevægge:
Udskiftning af køkkeninventar
Udskiftning/opsætning af radiator
Opsætning af vandafvisende vægbeklædning

Bemærkninger:
Ved udskiftning af køkkeninventar har den nuværende installation en værdi, som bliver modregnet ved beregning af godtgørelse.

 

Vær opmærksom på, at det ikke er alle fabrikater af termostatblandingsbatterier, der kan klare tryktabet i ejendommens rørinstallation. Hovedparten af fabrikater har dog termostatblandingsbatterier, som kan udligne tryktabet i ejendommens rørinstallation. Tal med din VVS-installatør herom.

Udskiftning af el-installationer skal udføres af autoriserede håndværkere og skal overholde stærkstrømsreglementet.
Stærkstrømsreglementet kræver, at installationen af hårde hvidevarer er ekstra beskyttet med jordforbindelse eller HPFI-relæ. Ved opsætning af ekstra beskyttelse med HPFI-relæ afholder afdelingen udgiften hertil. Kontakt din ejendomsmester herom.

Udskiftning af VVS-installationer skal udføres af autoriserede håndværkere.
Ved modernisering af køkken eller bad, hvori der indgår nye fliser, skal der restere 1 m² vægfliser.
Ved fjernelse/flytning/opsætning af skillevægge skal man være opmærksom på bærende og stabiliserende konstruktioner. Denne forbedring kræver kommunalgodkendelse og skal opfylde bygningsreglementets krav herom.

Badeværelse: Minimum gulvareal på 4m2 ved modernisering af badeværelse. Dette betyder at en del af skunken skal inddrages i rummet.

Køkken: Endelig godkendelse af færdigmeldt køkken foretages af driften. Tilslutning af emhætte til
eksisterende udluftningskanal er tilladt. Tilslutning af emhætte til kanal gennem mur er tilladt.

Samlet forbedring af køkken og/eller bad inklusiv eventuel flytning, fjernelse og opsætning af skillevægge:
Udskiftning af køkkeninventar
Udskiftning/opsætning af radiator
Opsætning af vandafvisende vægbeklædning

Bemærkninger:
Ved udskiftning af køkkeninventar har den nuværende installation en værdi, som bliver modregnet ved beregning af godtgørelse.

 

Vær opmærksom på, at det ikke er alle fabrikater af termostatblandingsbatterier, der kan klare tryktabet i ejendommens rørinstallation. Hovedparten af fabrikater har dog termostatblandingsbatterier, som kan udligne tryktabet i ejendommens rørinstallation. Tal med din VVS-installatør herom.

Udskiftning af el-installationer skal udføres af autoriserede håndværkere og skal overholde stærkstrømsreglementet.
Stærkstrømsreglementet kræver, at installationen af hårde hvidevarer er ekstra beskyttet med jordforbindelse eller HPFI-relæ. Ved opsætning af ekstra beskyttelse med HPFI-relæ afholder afdelingen udgiften hertil. Kontakt din ejendomsmester herom.

Udskiftning af VVS-installationer skal udføres af autoriserede håndværkere.
Ved modernisering af køkken eller bad, hvori der indgår nye fliser, skal der restere 1 m² vægfliser.
Ved fjernelse/flytning/opsætning af skillevægge skal man være opmærksom på bærende og stabiliserende konstruktioner. Denne forbedring kræver kommunalgodkendelse og skal opfylde bygningsreglementets krav herom.

Badeværelse: Minimum gulvareal på 4m2 ved modernisering af badeværelse. Dette betyder at en del af skunken skal inddrages i rummet.

Køkken: Endelig godkendelse af færdigmeldt køkken foretages af driften. Tilslutning af emhætte til eksisterende udluftningskanal er tilladt. Tilslutning af emhætte til kanal gennem mur er tilladt.

Tekniske installationer, herunder el-installationer:
Opsætning af beslysningsarmatur
Opsætning af lampeudtag
Opsætning af afbrydere
Opsætning af stikkontakter
Opsætning af lysdæmpere
Etablering af flere radio- og TV-udtag
Etablering af flere telefonstik

Bemærkninger:
Stærkstrømsreglementet skal overholdes. Ny installation og forandring af eksisterende må kun udføres af autoriserede håndværkere. Beboeren må dog godt - jævnfør reglerne i stærkstrømsreglementet - udskifte afbrydere, stikkontakter og lampeudtag, men på betingelse af, at beboeren har kendskab hertil.
Afdelingen forestår vedligeholdelse af boligens faste el-installationer herunder HPFIrelæer. Kontakt din ejendomsmester herom.

Vær opmærksom på, at afdelingen allerede har fællesantenneanlæg samt et fælles forbundet fiber-net til telefon, it og tv-signal, og at anlægget er serieforbundet.
Kontakt ejendomskontoret/driftschefen (evt. antennefirma) ved ændringer af anlægget.

Andre forbedringsarbejder i boligen:
Installation af brændeovn.

Opsætning af brændeovn kan gøres over den almindelige råderet. Beboeren skal inden opsætning
anmelde arbejdet til boligorganisationen og skorstensfejer. Beboeren skal selv sørge for, at alle offentligretlige forskrifter er overholdt, såsom etablering af trin på taget.

Dokumentation for overholdelse af ovenstående skal forelægges ejendomskontoret før ibrugtagning.

Ved opsætning af brændeovn i lejemålet, opkræves den enkelte beboer den forøgede vedligeholdelsesudgift som påhviler afdelingen.

Kontakt ejendomskontoret for en vejledning vedr. opsætning af brændeovn.

Bemærkninger:
I de tilfælde hvor installation af brændeovn også kræver renovering af isokern i skorstenen, kan udgifterne hertil indgå ved beregning af godtgørelse.

Installation af varmepumpe

Varmepumpe skal installeres efter driftens fastsatte regler for placering. Varmepumpen skal retableres
ved fraflytning. Varmepumpe giver ikke mulighed for godtgørelse.

Den enkelte beboer kan ansøge om at udføre boligændringer i sin bolig.
Hvis der ikke er tale om forbedringsarbejder, men boligændringer, kan boligorganisationen stille krav om, at du retablerer ved fraflytning (fører tilbage til det oprindelige). Der skal i så fald altid betales et depositum. Deposita skal altid betales kontant.

Boligændringer som ikke kræver retablering ved fraflytning:
Opsætning af loftbeklædning/vægbeklædning
Blænding af mellemdør
Udskiftning af mellemdør
Oliering af hoveddør
Ændring af gulvbelægning

Bemærkninger:
Loftsbeklædning/vægbeklædning skal opfylde bygningsreglementets krav til brandsikring. Attest skal afleveres på ejendomskontoret. Er du i tvivl om noget, så kontakt afdelingens driftchef.

Mellemdøre kan udskiftes til foldedøre/fyldningsdøre. Mellemdøre må overfladebehandles med maling/lak.

Hoveddør må kun olieres/malebehandles på den indvendige side.

Det er tilladt at lægge nyt gulv i parket af alle træsorter, der er overfladebehandlet med lak, ludsæbe eller olie.

Køkkenskabe må gerne flyttes. Antallet af skabe må ikke formindskes.

Indbygget skab i entré må gerne flyttes.
Vær opmærksom på, at der måske ikke er lagt parketgulv under de indbyggede skabe i entreen. Hvis skabene flyttes, skal gulvet retableres med nye parketbrædder.

Boligændringer som kræver retablering ved fraflytning:
Nedtagning af radiator. På badeværelser kan varme i gulv dog erstatte radiator.

Bemærkninger:
Nedtagning/flytning af radiator udføres af autoriserede håndværkere. Kontakt ejendomskontoret/driftschefen herom.

Opsætning og nedtagning af ikke bærende skillevægge
Det er tilladt at flytte og fjerne ikke-bærende skillevægge og at opsætte skillevæge i sædvanligt omfang. Der skal ikke retableres ved fraflytning, men der gives heller ikke nogen godtgørelse.

Når det gælder skillevæge, er kommunalbestyrelsens godkendelse fortsat nødvendig i de tilfælde, hvor rum-antallet i boligen ændres.

Hvis du har forslag om tilføjelser til listen over tilladte boligændringer, så kontakt din afdelingsbestyrelse, som kan medtage dine forslag næste gang, råderetskataloget skal revideres.
Er du i tvivl om noget, kan du altid kontakte driftschefen.

Råderet udenfor boligen

Reglerne er beskrevet i Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. af 23. juni 2005 - Nr. 627 i § 80 til og med § 93.

Råderetten omfatter mere end forbedringer i boligen. Beboerne i en boligafdeling har mulighed for at beslutte, at det også er i orden at udføre bestemte typer arbejder udenfor selve boligen.

Råderet udenfor boligen giver kun ret til godtgørelse, hvis der er tale om en forbedring. Hvis der ikke er tale om forbedringsarbejder (boligændringer), kan der stilles krav om retablering ved fraflytning. Der skal i så fald altid betales et depositum. Deposita skal altid betales kontant.

Alle tilladte råderetsarbejder udenfor boligen skal nedfældes i dette råderetskatalog og i det følgende kan du læse om, hvilke muligheder der er for at forbedre og ændre udenfor boligen i Baunevangen.

OBS. Bemærk at der vedrørende både forbedringsarbejder og boligændringer kan være konkrete anvisninger i Lokalplan 120 og Husordenen som skal følges.

Forbedringsarbejder udenfor boligen:
Terrasseoverdækning

Bemærkning:
Terrasseoverdækninger skal opføres efter godkendte tegninger og anvisninger om materialer. Tegninger forefindes på ejendomskontoret.

Boligændringer der ikke kræver retablering ved fraflytning:
Udhus
Opsætning af markise i stof mod havesiden
Terrasse, haveanlæg indgangsparti og forhave.
Opsætning af plankeværk/flethegn mellem haver ved terrassen
(I forbindelse med etablering af træterrasse, der er løftet fri af jorden,
skal denne rottesikres med eternetplade i 45 cm. dybde på tre sider).

Bemærkning:
Udhuse skal overholde husordenens restriktioner og til enhver tid være vel holdt.
Markisen skal vedligeholdes af beboeren. Markisen skal være intakt ved fraflytning. Anvisning på fastgørelse skal følges. Kontakt ejendomskontoret/driftschefen herom.
Andet hegn end hæk accepteres i 180 cm højde op til 5,5 meter udfra bygningen i skel mellem to boligenheder.

Arbejder udenfor boligen der ikke er forbedringer. Her kræves retablering ved fraflytning:
Drivhus

Bemærkning:
Drivhuse skal opføres efter husordenens anvisninger.

Hvis du har forslag om tilføjelser til listen over tilladte forbedringsarbejder og boligændringer udenfor boligen, så kontakt din afdelingsbestyrelse, som kan medtage dine forslag næste gang, råderetskataloget skal revideres.
Er du i tvivl om noget, kan du altid kontakte driftschefen.

TOP